今天为大家带来现房的购买程序及注意事项。

1.    选定地点和户型

2.    议价

3.    准备好首付款，其他须支付款项，以及贷款事宜

4.    制作销售备忘录

5.    尽职调查

6.    在28天之内与卖方交换合同

7.    支付尾款完成购买

8.    拿到钥匙，完成这个买房过程

1.  选定地点和户型

投资伦敦房产，须根据自身的投资需要、预算来选定区域和户型。首先需要考虑的问题：是租赁投资，还是为了自住？如果作为租赁投资，那么位于市中心的房产，空间宽阔一些的一居室或单居公寓是上佳之选。如果留作儿女未来上学时自住，最好考虑购买两室或三室。这样有一两间空余，可供出租，或家长探亲、陪读时居住。

在预算允许的条件下，最好选择景观好、结构合理、有阳台或晾台的户型，这些因素都是日后出售的亮点。此外，楼距也不容忽略，尽量选择楼距较宽，景观、采光不被阻挡的单元。

2.  议价

待售房产宣传时，一般会标有要价或指导价，即卖方期望达成的价格。您也许认为要价水平合理，同意卖方价格；也许出价略低，好为后期议价留有余地。您可以亲自书面出价，也可以委托第三方，如代理人办理。

双方口头接受价格后，也并非是板上钉钉。即便卖方接受出价，但由于尚未签署正式合同，买卖双方均不受法律约束。有一点很重要，即在前期书面往来或出价书上注明“以合同为准”。此外，为了表明您的诚信度以及购买意愿，最好将书面出价书交予卖方，尤其是在有其他买方争购的情况下。

3. 准备好首付款，其他须支付款项，以及贷款事宜

首付一般占房产总价的10% 左右。其他需要准备的费用中，最主要的就是印花税了，这是必须要支付的税款。如果此房产是你唯一拥有的房产，那须缴纳的印花税是用以下的公式计算得出（自2014年12月4日起执行）：

房屋价值 £125,000:总额的0%

房屋价值 £125,001– £250,000: 总额的2%

房屋价值 £250,001 – £925,000: 总额的5%

房屋价值 £925,001 – £1.5 million：总额的10%

房屋价值大于 £1.5百万：总额的 12%

和大家分享一个我们经常被问到的问题 – 我在中国工作，是否可以贷款购买英国的房产。答案是，绝大多数情况下是可以的，但相对于收入来源在英国的购房者相比，可选择的贷款机构要的选择会少很多，只有少数几家银行，为主要收入来源在英国本土之外的贷款人提供服务。

4. 制作销售备忘录

在英国，买方和卖方通常通过专业的律师进行沟通，律师除了准备法律文件，还负责房款的转账，还要再次提醒您注意的一点是，买房资金，须转入您指定的房产律师的账户，由己方律师与对方律师进行交接，请您勿将房产资金直接转账给卖方或者对方律师。

在法律文件方面，您的律师会与卖方律师共同完成”销售备忘录”，详细说明交易进行的基本原则。卖方接受您的出价后，其代理人将向您、卖方及各自法律代表出具“销售备忘录”，详细记录双方协议内容。卖方律师将拟定销售合同，并连同产权与附带租约（如适用）复印件及其他相关资料一并交予您的律师。

5. 尽职调查

您的律师会通过卖方律师以及地方政府部门展开尽职调查，找到尽可能多的房产相关信息以及任何潜在的不利因素。您还需要委托评估师对房产进行结构测量，包括对机械与电力设备的检查，以确认建筑状况良好。

法律尽职调查过程包含多个方面。您的律师将就房产进行一些问询，由卖方律师负责回答。此外，您的律师还将询问地方政府及其他法律部门，以发现相关房产的任何不利因素。例如，附近的开发项目可能会改变房产所在区域的自然环境或道路等基础设施，并制造噪声或增添烦扰。此类信息检索可确保天然气、水电供应正常，并证实房产获得相应的规划许可。

您的律师还会进行其他相关检索，包括河流航道、地铁线路、地上铁路、采矿等方面。您的律师将审查卖方律师拟定的合同，并进行必要的修改以保护买方利益。这个阶段一般需要与卖方律师进行协商。

拿到检索及问询结果后，您的律师将制备一份房产报告，并将合同交予您签署。检索结果对您以及贷方都很重要。房产报告一般包含房产的所有细节以及律师对调查结果的概括。

6. 在28天之内与卖方交换合同

如您和您的律师对房产情况以及与卖方律师协商的结果表示满意，则双方交换合同并商定最终交易时间，由您支付首付款。至此，您做出的购房承诺即具法律效力，合同中会确定房产价格、精确描述以及交易完成日期。这将预留出抵押贷款或其他款项到位的时间，也便于安排搬迁事宜。体时间表由双方根据各自情况协商决定。只有在交换和同后，双方才正式进入法律程序，受法律约束。

7.支付尾款完成购买

如果您无法一直待在英国直至完成整个销售过程，您可以开具正式的委托书，委托我们作为您在英国的代理人，我们会和您的律师合作完成后续交易。

 8. 拿到钥匙，完成这个买房过程

需要注意的是，如您最终未能完成交易，且责任不在卖方，卖方可以不退还首付款。