为什么以公司名义购买投资房在英国已成趋势?
22
七月

据《每日电讯报》的报道,近年来,随着“购房出租” (buy-to-let) 税法的修改,越来越多的房东通过以有限公司名义购买的方式进行住宅房产的投资,来应对个人房东贷款利息无法全部免税的新政变化。

Mortgage for Business 数据显示,以公司名义购买达成的交易量从2017年第三季度的263组增加至2018年第三季度的628组。在这12个月内,提供公司购房贷款的机构数量增加了47%。同时,公司贷款申请量也在飞速增长:今年第一季度,77%的出租房产贷款申请来自公司房东。

来自 Property Reporter 杂志公布的数据显示:已拥有4套及以上出租物业的专业房东中,超过70%的人会选择用公司名义购房;而拥有7套以上物业的房东,选择用公司名义购买的比例更高,以有限公司名义持有的伦敦房产量也极大。据 Countrywide 2019年2月发布的数据,伦敦的住房中,超过1/4的房产都由公司持有。

 

这一公司购房的趋势是如何形成的呢?

2015年以前,以公司名义购买投资房仍属于小众行为。一是因为对于大多数人来说,没有此类购房需求;二是因为,相对于个人贷款购买投资房而言,以公司名义贷款购买房产的利率较高。

但2015年中,英国政府在夏季预算里调整了个人房东贷款利息税务政策,使得以公司名义贷款购买租赁房产(buy-to-let)可享有更多优惠。据贷款经纪处数据显示,现今超过 77% 的房产贷款都是以有限公司名义申请的,而在政策调整之前,也就是2015年第一、二季度时,公司贷款比例仅为 18% 和 21% 。

虽然公司借贷并不一定适合所有人,但若能够将贷款方式、房产所有权、公司架构、股东权益等诸多方面处理妥善,单从纳税的角度而言,不仅投资者本人受益,也惠及后代,实为一个值得考虑的选择。

 

下面我们就谈一谈公司购买房产的优势与劣势。

首先需要明确一点的是,您购买此房产的目的是买卖还是投资?
1. 买卖即您将房产购置后,进行改造和装修以增加其附加值,随后将其转手卖出,以获得单次较大额的利润回报。
2. 投资指的是将所购买的房产用于长期租赁,在获取了持续投资回报的同时,也受益于长期的房产增值。

以公司名义购买投资房产的优势有以下三点:

1. 节省纳税 

上文提过,在个人名义持有投资房的情况下,房屋的租金收益将加在您在英国的其他收益(如工资)上,按个人总收入来纳税。如果您的个人收入处于“较高税率梯队”或者以上,纳税率为40% - 45%。以公司名义持有房产,出租收益计入公司收益,公司纳税额度为净利润的19%(2020-2021年,公司税率为17%),从这个角度上来看,通过公司的形式纳税更有优势。

如果您是非英国纳税居民,个人所得税的缴纳很可能需要在您的纳税国进行,具体缴纳细节,还要参考您的纳税国与英国之间的税法协议。我们在此主要以英国纳税居民为例进行讨论。

英国最新个人所得税率计算标准如下:

(请注意,示例中的收入及贷款,都是以年来计算)

2. 贷款利率免税

从2020年4月开始,个人房东投资房的贷款利息作为成本只允许最高免除 20% ,而以公司贷款的利息可以 100% 免除。

3. 减轻遗产税

公司名下的房产,在计划减轻或规避遗产税的时候是个很好用的工具。遗产税属于另外一个领域,在这里就不详细展开讨论。但概括来说,以公司名义拥有的房产可以用来设立不同类型的股份、调整基金结构等等。例如,您的孩子(18岁以上)成为公司股东时,公司名下房产出售后的所得就可以分配给股东。虽然这种公司分红也需要缴税,但相较遗产税(免税基础额度 £325,000 之上的部分,税率高达40%)来说,还是具有相当大的优势的。相反,如果是个人名下的房产,则不能以这些不同种类的形式分配所得。

以上阐述了以公司名义购置投资房产的优势,同时也有一些劣势与之共存。

1. 贷款单调

种类有限、价格过高、借贷额度低,在过去是公司贷款的最大缺陷。就目前情况来看,公司借贷较个人借贷仍存在以上问题,所幸的是形势正逐步好转:越来越多的投资者希望以公司形式借贷,极大的需求也在刺激出借方逐渐放宽对借贷人的限制。截止 2019年2 月,英国市场上共有 288 种以公司贷款购买租赁房产的金融产品可供选择,与上一年相比增长了136%。 此外,公司用于出租房屋的贷款与个人相比,利率相差无几,大部分贷款机构甚至提供同等贷款利率。

即使以公司名义贷款,贷款机构在评估贷款风险时,还是会考量交易背后的个人背景,因此您仍需要提供个人担保;针对您个人的财务状况,贷款机构也会进行审查。因此,从很多角度来讲,这类贷款仍可理解为个人贷款,差异仅存于名义上而已。

2. 纳税次数因人而异

像之前提到的,如果您将房租收益留在公司账户上,没问题,您只需要支付 19% 的公司税,就可以用公司的收益再购买更多的房产。但如果将公司账上的房租收益支付给个人作为工资或分红,就需要缴纳个人税款。也就是说,总体的收益可能需要支付两次税收:第一次是公司税,之后也有缴纳个人所得税的可能性。

英国纳税居民需要在英国缴纳个人分红所得税,但如果您是海外房东,这一税款则需要在您的税收国缴纳。英国个人分红所得税的计算方式如下:

2019年4月6日到2020年4月5日期间,如果个人分红少于 £2,000,则不需要付税; 如超过 £2,000,则需要根据个人其他收入(如工资收入)总和所在的阶梯范围进行缴税。

所以若您想要将房租收益变为个人收益,而不是作为公司利润积累,则很难断言这样做划算与否。获取纳税方面的详细建议,您可详讯有关方面的专业人士。

【特殊政策】

适用于一次性购买6套及以上住宅房产

众多周知,在英国购买房产,需要向政府支付印花及土地税(以下简称印花税),具体缴纳的比例和金额,取决于所购买的房产价值、用途,和土地租期长短。

概括来说,印花税可以分为自住及商用两种: 第一套自住房产的印花税较低,第二套及以上的投资房产要比自住房产高 3% 。很显然,第一套自住房的印花税在这里不适用,所以下文中提到的住房税率所指,均为投资租赁房产需缴纳的印花税。一次性购买 6 套及以上住宅房产可通过两种方式达到合理避税的目的:

1. 使用“多住房税率减免”政策,两套及以上住宅房产即适用。要求这些房产的购买需要隶属于同一个或者同一系列相关联的交易,卖家必须是同一机构或个人,买家可以是同一人,也可以是有关联的几个人(这一政策只适用于个人买家)。因为买家们的关联性,这一批购入的住房就可以按照“多住房税率减免”政策来执行。这一税率的计算方式,是按照总价 / 房产数量 = 均价,再用均价 x 房屋数量来计算。这样的计算方式要比按照总价缴纳印花税更加划算。

租赁房产(非第一套自住宅)印花税额:

2. 将购置房产当作商业房产,使用商业房产的税率。这样就要求这 6 套及以上房产使用同一个合同进行交易,即使这些房产的交房日期不一样也没有影响;或者,这 6 套房产中至少有 1 套是非民用住宅。 商用房产税率如下:

 

由此可见,利用商业房产印花税的税率来缴纳6套及以上房产的税款最为划算。

 

写在最后:

  • 在英国投资房产所产生的租金收益,如果是以公司名义购得的房产只需缴纳 19% 的公司盈利税;如果是个人名义购买的房产,租金收益计入个人所得,则需要按个人所得税率进行缴税,税率最高可达到 45%。
  • 如果是贷款购房,以公司名义可以免除 100% 贷款利息所产生的税费。 
  • 如果一次性购买6套,印花税率可以根据商用地产税率来支付,更加合算。
  • 鉴于公司购置房产所具有的优势,有些人会考虑将自己个人名下的房产转到公司名下进行管理。需要注意的是,这样做等同于将房产从个人方出售给公司方,那么持有房产的个人则需要缴纳 20% 的资本利得税,同时购买的公司也还要缴纳印花税。
  • 买房目的与您的未来计划息息相关:是打算将房产出售用以最大化的盈利,还是为了将房产代代相传,惠及子孙?如果是后者,那么将房产以及房产投资收益留存在公司账户上,则可以为您在未来的遗产税缴纳方面节省一大笔开销。
  • 综上,您在决定以何种方式购入房产的时候,需要综合多种因素考虑,衡量不同方案的优势劣势,全面做出比较。

希望以上建议能够对您有所启发,由于篇幅有限,一些细节方面没能向您详尽阐释。如果您对实际操作存有任何疑惑,请与我们联系,进行更深入的答疑解惑,并且根据您的需求,为您量身推荐理想的公司投资房源。

此外,如果您对同时购买6套以上的房产感兴趣,我们也会给出最合适的投资规划,并襄助您与专业税务及会计等部门进行咨询。

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